总价 1.07 亿元，单价达 38.4 万元 / 平方米。

近日，京东法拍上架了一套超级豪宅，位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期的 5 座 A 单元 40B 房源，起拍价 1.07 亿元，总面积为 278.58 平方米，将于 5 月 9 日起拍。

此次法拍要是成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。

(资料图片仅供参考)

从过往深圳法拍市场的高价成交情况来看，2020 年 12 月时，深圳市福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑 17 栋 45 房以总价 9191 万元成交；2021 年 8 月，深圳市南山区海上世界双玺花园二期 3 栋 A 座 4501 房产以 8137 万元成交。

而以 " 价格从高到低 " 翻阅深圳市场法拍房源成交情况可了解到，这些总价在 5000 万元以上的法拍房源，多数因 " 无人报名 " 而流拍。

38.4 万 / 平，起拍价太高了？

此次拍卖的房源，可以说集诸多看点于一身。

恒裕滨城二期在深圳素有最牛豪宅之称。

目前，恒裕滨城二期业主实际挂牌价普遍在 26.5 万元 -32.9 万元 / 平方米。如一套 4 室 2 厅 88 平方米东南朝向房源挂牌价 2900 万元，折合单价 32.9 万元 / 平方米；一套 3 室 2 厅 84 平方米东南朝向房源业主挂牌价 2590 万元，折合单价 30.9 万元 / 平方米。

而此次总价 1.07 亿元的这套豪宅，单价达 38.4 万元 / 平方米。

值得一提的是，恒裕滨城楼盘在 2019 年时，还曾因 " 哄抬 " 挂牌价，被监管部门点名批评，并对参与房价炒作的业主和中介采取了房源下架、限制交易等处罚措施。

京东法拍显示，此次法拍被执行人为汪洋、汪峰，名义登记人为汪奕君，案号为（2022）粤 19 执恢 227 号。

根据东莞市中级人民法院公布的《关于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期 5 座 A 单元 40B 的拍卖公告》，汪洋、汪峰、汪奕君、中信银行股份有限公司深圳分行：本院刑事审判第二庭移送执行被执行人汪洋、汪峰追缴违法所得一案中，决定在京东网络司法拍卖平台上公开拍卖登记名义人汪奕君名下位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期 5 座 A 单元 40B 的财产。

记者循着该线索搜索，能查到的同名人物相关案由为：据深圳市人民检察院消息，2016 年 12 月 8 日，我院以涉嫌受贿罪，依法对深圳机场（集团）有限公司董事长、党委书记汪洋（正局级），深圳市谜尚化妆品有限公司总经理汪峰（汪洋侄子）立案侦查。近日，侦查部门已侦查终结，并依法移送公诉部门审查起诉。

4 月 17 日，深圳南山区房产中介许锐达（化名）向记者介绍，" 恒裕滨城二期作为深圳的顶级豪宅，被拍卖的房源很少是因为缺钱或者破产拍卖的，一般是（持有人）收了不该收的钱，或者自己进去了。"

同日下午，在深圳从事法拍房尽调工作的谢先生向记者介绍，" 我们也关注到了这套房子被法拍，起拍价要比小区多数业主挂牌价高，一拍大概率流拍。"

《每日经济新闻》记者注意到，2021 年 6 月 22 日，该小区 3 栋 A 单元 40A 房源，建面 228 平方米，起拍价 5617 万元，最终以 6317 万元成交，折合单价 27.62 万元 / 平方米。

据彼时澎湃新闻报道，该房源的被执行人为广州市中级人民法院公开宣判的海南省委原常委、海口市委原书记张琦。

4 月 17 日下午，易居研究院研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示，" 法拍豪宅属于深圳豪宅市场中一种非常特殊的物业，在深圳市场表现总体不错，从实际交易的溢价率来说，基本上会是起拍价 50% 以上水平。"

溢价率 89%，部分法拍豪宅遭 " 哄抢 "

深圳豪宅法拍市场一直保持着较高关注度，部分优质房源还能保持着高溢价成交。

《每日经济新闻》记者梳理发现，在阿里法拍和京东法拍，过往深圳市场上总价 5000 万元以上的整体成交比例并不算高。

在阿里法拍，截至 4 月 17 日，总价在 5000 万元以上的房源总计 88 套，累计拍卖成交 29 套，成交占比约 33%。

在深圳法拍市场，总价 5000 万元以上的房源虽整体成交比例并不算大，但仍有不少房源被 " 哄抢 "。

比如 2020 年 4 月成交的新湖路壹方商业中心一期 1 栋 3 座 1702 房源，面积为 199.91 平方米，吸引了 3.2 万人围观，最终 15 人参与报名，经过 88 轮加价，最终以 5012 万元成交，比起拍价 3002 万元高出 2000 多万元，溢价率达 67%，折合单价 25.07 万元 / 平方米。

再如 2020 年 9 月成交的福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑 2 栋华日阁 25A 房源，面积为 241.81 平方米，吸引了 1.75 万人围观，7 人报名，最终经过 106 次出价，以 4568 万元成交，溢价率 40.6%，折合单价 18.89 万元 / 平方米。

就在 10 天前的 4 月 7 日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199 平方米四房大平层，以总价 4499.98 万元成交，折合单价 22.5 万元 / 平方米。该房源吸引了 3.07 万人围观，共计 18 人报名，经过 107 次出价后，以 4500 万元成交，比最开始的报价 2376 万元高出了 2124 万元，溢价率高达 89%。

此外，记者梳理深圳豪宅法拍市场房源了解到，近期还有不少法拍房源上线待拍，比如市场比较熟知的招商领玺、曦湾天馥、宝能城等代表性小区。

比如 4 月 19 日，宝能城 14 套房源即将起拍，总价在 1698 万 -2320 万元不等；位于后海的天馥名苑，4 月 18 日 2537 万元起拍，面积 183.76 平方米，折合单价 13.8 万元 / 平方米；招商领玺家园 1446 万元起拍，面积 120.53 平方米，折合单价 11.99 万元 / 平方米。

严跃进提到，法拍市场的成交与大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍豪宅市场会有一波升温。

" 从交易策略来看，不排除中间有哄抬价格的可能。毕竟今年普通的二手房挂牌量也比较多，购房者本身也不至于去抢法拍房项目，但部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。"

每日经济新闻