近日一份题为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网上流传引发关注。该文件显示，因近几年房地产行业不景气，地产开发商多陷于流动性危机，目前有包含佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光等在内的开发商 / 代理商尚未支付深圳中原佣金超 10 亿元，目前公司已向法院起诉追佣，文件尾部署名为中原集团行政总裁施俊嵘。

8 月 21 日，中原集团首席运营官刘天旸证实了该文件的真实性并表示，" 这 10 亿多元属于应收金额，目前在走法律诉讼途径。收回来的钱，会优先发给员工。"

而在此之前，网上也曾有一段关于深圳中原的员工讨薪的视频流出，多名员工聚集在深圳中原总经理郑叔伦的办公室，要求公司以垫付方式发放佣金。

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一直以来，房地产行业与房产中介行业都是共生共存，唇齿相依，而如今昔日兄弟行业 " 对簿公堂 "，实在令人唏嘘。事实上，这也并不是中原地产首次被拖欠佣金，早在 2008 年、2011 年和 2014 年也曾被开发商拖佣，只是今昔不同往日，此次超 10 亿元的拖佣，对于经营举步维艰的中原地产经而言，到底影响几何？成立超 40 年，作为曾经的房产中介王者，中原地产又为何会跌落神坛？

成立追佣专案组，或以房抵佣

深圳中原在文件中指出，近几年，房地产行业不景气，开发商无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。据统计，目前各开发商 / 代理商尚未支付深圳中原的佣金超过 10 亿多元，目前在法院已经启动诉讼追佣的金额达 5.35 亿元，其中法院已经裁决在强制执行的金额超过了 4 亿元，待判决的金额 1.35 亿多元。此次起诉的重点开发商和项目包含佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光和吉祥里等。

深圳中原全称中原地产代理（深圳）有限公司，是中原集团的全资控股子公司。据中原集团首席运营官刘天旸介绍，深圳中原的业务主要有新房和二手房业务。其中新房业务主要分为两个模式，一是案场代理、二是新房分销模式。目前仅新房市场业务，中原在深圳的市占率就有 50% 左右。

对于此前有员工聚集在深圳中原总部索要佣金，要求公司垫付佣金的请求，深圳中原表示，不只是员工，合作方和自身也都是共同受害者，如要求深圳中原在未收到开发商 / 代理商销售佣金的情况下先行垫付佣金，即使仅仅垫付基层员工的提成，需要垫付的资金金额已经超过 4 亿元以上，因此将会导致公司的经营更加困难。

据悉，中原集团已经成立了重大项目追佣跟进专案组负责后续的追佣工作，并任命中原集团 COO 首席运营官刘天旸总负责牵头处理相关事宜，郑叔伦配合。

刘天旸表示，目前，除了发律师函和诉讼等方法，也会积极和开发商沟通来追缴结算佣金，并且也有一部分开发商用以房抵佣的形式来处理，但以房抵佣往往造成收入折损，另外这部分资产要处理进行变现，现阶段也是有难度的，流程也非常复杂。

昔日的地产中介 " 王者 "

深圳中原母公司中原集团成立于香港，是一家以新房和二手房的房地产经纪、代理业务为主的大型综合性房地产服务企业，旗下拥有中原地产、利嘉阁地产、森拓普等多个子品牌。

中原集团自 1978 年成立至今已有四十余年，可以说元老级的存在了。更有媒体称中原地产的兴衰史，就是一部中国房产经纪的变迁史。钛媒体 App 也曾在《跌宕奔流三十年：房地产经纪行业的恩怨江湖、" 换乘站 " 与新大陆》一文中，对中国房产经纪行业史做了详细的梳理，并对中原地产的崛起与没落进行了复盘。

1978 年，而立之年的施永青与同学共同出资租下香港中环的一间办公室，中原地产由此启航。而后受改革开放和南巡讲话的利好政策影响，房产中介一时间群雄并起，百花齐放。这一时期，中原地产也因代理洛溪新城项目，意外打开了进入内地市场的大门。而后又通过惠州市淡水镇项目，在内地逐渐扎根，1994 年中原地产在广州市布局了第一家门店。

不过，因当时房产中介业务属于外商投资产业目录中的限制类行业，如果要在当地开设公司，必须是合资公司。中原地产找了一家合作方，对方的存在主要是为了开设公司所需，并不参与公司运营。后来上海、北京等分公司也相继按照此模式成立。但据了解，整个 20 世纪 90 年代，中原地产的步子都迈的并不大，更多的是考虑如何活着。

直到 1997 年，香港回归，因其地理位置紧邻深圳，这让中原地产看到了深圳市场的机会，于是，同年深圳中原便成立了，此后中原地产发展开始迎来重要转折。彼时，恰逢竞争对手置业国际撤出深圳市场，回归香港市场。次年，随着福利分房制度的取消，个人购房需需求被释放，内地房地产市场开始活跃，市场对二手房的购买需求也逐步增加，中原地产也将业务进一步拓展至二手房交易。

2000 年前后，在中原地产发展壮大的同时，中大恒基、我爱我家和链家等房产中介品牌相继成立。而此时已在房产中介行业深耕二十余年的中原地产，不仅是行业先行者更成为了众多房产中介学习取经的对象。

据时任中大恒基副总经理的赵伟称，当时中大恒基之所以能先链家、我爱我家等公司抢占市场规模，主要依赖于学习中原地产的思想和管理模式，并进行适当的实践和调整。

然而，中原地产的风光时刻并未长久，转折发生在 2008 年，金融危机爆发，导致中原地产高层做了错误的战略预判，从而被内地链家、我爱我家等企业反超，随后中原地产又在互联网 O2O 风口掉队，此时已 " 退隐 " 多年的施永青不得不重出江湖，但也未能挽回中原地产早日荣光，中原先后丢掉上海、深圳等地成交榜首宝座。

2021 年下半年开始，在疫情与市场低迷的大背景下，中原地产开始进行大规模裁员降薪和关店，内部高管层也出现 " 大地震 "，30 年 " 老将 " 黎明楷离职，" 太子 " 施俊嵘接班。在各种变动中，中原地产这个昔日王者逐渐跌落。

能否顺利 " 渡劫 "？

事实上，上游房地产开发商的资金链吃紧祸及房产中介，导致佣金迟迟无法兑付的现象屡见不鲜。如本来就遭遇转型失利的世联行，2021 年因大客户恒大的倒台，导致其当年亏损额超 12 亿元。还有易居中国，也因恒大等事件，导致 2021 年财报和 2022 年中期报延迟披露。

中原地产也曾多次遭遇地产商拖佣，早在 2014 年，时任中原地产华南区总经理李耀智就曾公开声讨开发商拖欠佣金现象。李耀智称，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额接近 30 亿港元，" 虽然 2008 年和 2011 年开发商也拖欠过佣金，但规模没有现在大 "。

此次 10 亿佣金被拖欠，中原地产还能像此前一样 " 顺利渡劫 " 吗？

中原集团首席运营官刘天旸直言，如果被拖欠的资金追不回来，会使得深圳中原的经营变得比较困难，承受较大的压力。" 在近一段时间，我们受这个行业和开发商成交规模的影响，经营上面出现了亏损，经营情况不是太乐观的，就是压力还是比较大的。

中原集团行政总裁施俊嵘在文章开头的文件中也提到，因为各大开发商资金链断裂暴雷无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。

各项经营数据也可以佐证中原地产的经营压力凸显。资料显示，过去两年，中原集团整体业务规模缩减约 30% 左右。2021 年深圳中原有 540 家店铺，2022 年年底只剩 240 家店铺，一年时间关闭了 300 家店铺。

中原地产研究部高级联席董事黄良升也曾表示，2022 年中原集团整体楼宇买卖合约登记 ( 包括住宅、车位及工商铺物业 ) 录 59604 宗，总值 5603.5 亿元，较 2021 年的 96133 宗及 9,178.4 亿元，分别下跌 38.0% 及 38.9%。宗数创 1991 年开始有全港数据以来 32 年按年历史新低。

虽然经营压力比较大，但是中原地产内部似乎对企业长期发展仍保有信心。据搜狐财经报道，一位在中原地产工作十年的老员工表示，中原地产应该不会经营不下去，但那么多佣金拿不到肯定会有影响的，因为员工佣金也拿不到就容易引起矛盾。他还表示，和外面其他中介公司对比中原还算可以，除非真的市场不好没办法，一般还是比较稳定，薪资保障也还可以，但是管理问题时间久了总归会有些小问题。

中原集团首席运营官刘天旸也透露，近一周，深圳中原有和深圳市劳动监察部门、住建部门、街道、派出所等沟通，并将每一次收回来的佣金及相关发放记录给到了相关政府部门，证明了深圳中原经营是没有问题的。

随着存量房时代到来，二手房的市场需求持续增加，房产经济市场竞争也会变得更加激烈，除了通过数字化能力为业务降成本、增效益外，房地产经纪人的角色也将从过去以信息差为优势，更多的转向维护买方权益、提供更加专业增值服务的买方代理人的身份。这也会重塑整个地产开发商、房地产中介商和购房者之间的关系，最终形成一个新的、更可持续的业务流转体系。（本文首发于钛媒体 APP，作者 | 章橙）