合景泰富集团境外多只美元债已发生实质性交叉违约，目前在公开市场融资可能性很小，为了降低负债，公司以出售优质资产为主要手段，盘活资金流动性，但收效并不明显。

(资料图片仅供参考)

相比合景泰富集团到期的债务，其三大主营业务持续下滑才是投资者应该最需关注的因素，整体来看，仅靠兜售资产的方式完成债务偿还不能持久，公司还需从其他方式化解高企的债务压力。

境外债违约成为压垮合景泰富最后一根稻草

今年 5 月 14 日，合景泰富一笔于 2024 年 1 月到期的 6.0% 票息的优先票据，未能在当日兑付 1.19 亿美元的本息，至此，苦苦支撑零违约记录的合景泰富遭遇债务风险。

图：合景泰富集团 6%N20260814 美元债走势图

数据来源：Wind，财联社整理

压垮地产公司的 " 稻草 " 往往从境外债开始。8 月 25 日，合景泰富一笔 6%N20260814 美元债，已跌至 8 美元。

据 Wind 数据，截至 2023 年 8 月 25 日，合景泰富集团境外美元债共 9 只，存续金额合计约 43.34 亿美元。一年内到期的有 3 只，合计金额约 17.95 亿美元。

早在去年，合景泰富 ( 01813.HK ) 意识到流动性危机，并于 2022 年 9 月 2 日发布公告，对旗下 2022-2023 年即将到期的三笔境外美元债进行交换要约，延长债务到期期限；同时，对其 2024-2027 年到期的六笔美元债券开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。

交换代价为，每 1000 美元的 2022 年 9 月到期美元票据，其用 2024 年 1 月新票据本金总额 950 美元替换，另以现金偿还本金 50 美元，同时给予投资者 5 美元奖励金。每 1000 美元的 2023 年 9 月到期美元票据，其用 2024 年 8 月新票据本金总额 1000 美元替换，并给予持有人现金 5 美元的奖励以及偿付任何应计利息。

在公告发布前后，公司还在积极 " 自救 "，通过新增出售事项来提高资产周转率，包括 13 亿港元出售香港启德给龙湖，3.71 亿元出售成都攀成钢给香港置地。

然而从最终的结果来看，一切并不那么美好。在要约交换后的首期本息 1.19 亿美元的偿还上，合景泰富无力支付，并且，此前不久，该公司在 2023 年 1 月成功发行了 7 亿元中期票据获得了融资。

优质资产减少，主营业务利润下滑，入不敷出

通过观察公司 2022 年中报和 2022 年年报中的变化，可以看到，在土地储备方面，截至 2022 年 6 月 30 日，合景泰富旗下共拥有 177 个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约 1494 万平方米，总建筑面积约 2062 万平方米，而截至 2022 年末，公司土地储备（不含尾盘）的全口径建筑面积为 1,162.64 万平方米，相比半年前缩水了 22.18%。销售和收入方面，2022 年，合景泰富预售额合计 508.6 亿元，预售面积为 256.7 万平方米；录得营业收入为 134.53 亿元，较 2021 年的 238.45 亿元减少 43.6%。

利润方面，合景泰富的毛利润是负数。对此，合景泰富解释称，是由于房地产项目做过减价促销，加上车位及公租房等低毛利或负毛利的物业交付面积增加，导致房地产开发销售毛利率降为 -26.74%。

除房地产开发销售以外，合景泰富另两块主营业务分别为酒店运营和物业投资。不过受居民商旅活动减少，商办物业出租率和酒店入住率均有所下降。

图：近年来公司主要板块收入和毛利率构成（亿元、%）

数据来源：中诚信国际，财联社整理

截至 2022 年末，公司总资产 1998.84 亿元，资产负债率 79.89%。公司债务融资结构以银行借款为主，其次为美元优先票据、境内公司债，并辅以少量信托借款等。公司综合融资成本同比上升 0.2%，达到 6.3%。

需要关注的是，2023 年 4 月 28 日，公司未能按期偿还合计 2.12 亿元的银行及其他借款，触发若干长期附息银行及其他借款折合人民币 311.63 亿元须按要求偿还。此后，公司未在 2023 年 5 月 14 日赎回其于 2022 年 9 月份要约交换后的票据需于当日强制赎回的首期本金及利息 1.19 亿美元，构成违约事件，同时其余存续美元债亦已交叉违约，公司正探寻境外债务的全面解决方案。此外，公司境内公司债合计 56.18 亿元将于 2023 年内到期或到回售期。

中诚信认为，合景泰富当前流动性紧张，公开市场融资可能性很小。

为降负债，合景泰富兜售资产

最近为了降低负债，合景泰富兜售项目的新闻也被投资者关注。

8 月 15 日晚间，合景泰富连发两份公告，将苏州朗月滨河雅苑 50% 股权、苏州明月滨河 51% 股权、杭州春来晓园 50% 股权转让给合作方绿城中国，代价分别为 5.17 亿元、3.78 亿元、11.77 亿元，总计 20.72 亿元。

此次交易代价综合考虑了项目公司资产净值、信贷及债务总额、物业销售率 / 去化率等因素。截至 2023 年 6 月 30 日，苏州两项目未经审核的资产净值分别为 10.39 亿元、7.33 亿元，杭州项目资产净值为 23.5 亿元。

不过，合景泰富从上述交易中获得的现金流补充极为有限。公告显示，交易价款主要用来偿付合景泰富对项目公司的贷款，其中朗月滨河雅苑的贷款为 2.71 亿元，明月滨河为 4.32 亿元，杭州春来晓园为 12.13 亿元，合计 19.16 亿元。苏州两项目的交易对价还将代偿杭州项目 3600 万元贷款。清偿全部贷款后，此次交易价款剩余约 1.56 亿元。

另外在今年 5 月 12 日，合景泰富还亏本甩卖了旗下上海兆景、上海锦怡 100% 股权出售给中国平安，总代价约 7.5 亿元。按照 2022 年年末的公允价值来算，此次合景泰富净亏损 0.27 亿元。