在上海工作这几年，如果你要问我最羡慕哪些人

可能很多人会回答说上海土著

(相关资料图)

但要我说最羡慕的还是上海土著里的拆迁户

一旦等来拆迁，就能拿到高额的拆迁补偿，又或者房子

尤其对于上海来说，关于拆迁的话题，关注度一直也很高

相信很多人也很好奇，这些年上海拆了多少老房子，有多少拆迁户

我查找了各个官方统计数据，也实地走访了一些拆迁小区，才终于把这件事整明白了一些

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从数据上来看，上海拆了多少老房子

在上海所有官方平台上，很少有关于拆迁的具体统计，基本上都是以「旧改」的形式出现

旧改是什么，拆迁又是什么

在统计拆迁数据之前，我们先来搞清楚拆迁和旧改的关系

旧改，就是旧城改造，是城市更新的一种模式，改造方式包括老旧小区翻新改造、拆除重建

拆迁则是，对老旧房屋进行拆除，需要进行房屋征收和居民搬迁

所以，旧改 ≠ 拆迁，拆迁只是包含在旧改里面的一部分

先来看下上海旧改了多少

上海的城市更新就是从旧改开始的

从 1992 年开始启动旧改，2022 年 7 月，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造

据上海征收数据统计，这 30 年时间里，上海市旧区改造累计超3000 万平方米，受益居民130 万户

根

据时间轴来看

第一阶段 1992-2000 年，共改造约 1200 万㎡，包括危棚等旧住房，受益居民约 48 万户

第二阶段 2001-2006 年，共改造约 750 万㎡，主要是中心城区二级旧里以下房屋，受益居民约 30 万户

第三阶段 2007-2017 年，十年改造二级旧里以下房屋约 770 万㎡，受益居民约 31 万户

第四阶段 2017-2022 年，改造约 332.4 万㎡，受益居民约 16.7 万户，自此整体的旧改完成

那么，在过去上海已经旧改的约 3000 万平方米，约 130 万户居民里面，拆迁了多少

根据上海规划资源数据显示，至 2022 年，上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000 万㎡，受益居民40 多万户

以杨浦为例，一共拆除了二级旧里以下房屋约 380.28 万平方米，改变了 16.35 多万户居民的生活

从 2012-2021 年的数据来看，杨浦也在加大旧改拆迁的力度

2019 年拆了约 1 万户、2020 年拆了约 1.3 万户、2021 年拆了约 1.5 万户

上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及 " 城中村 "，也就是我们一直在说的 " 两旧一村 "

2023 年上海还要拆多少，以及拆哪里，才是我们最关心的

根据目前网上的公开信息我做了一次统计，这是部分拆迁小区名单

比如高达 8000 户的东安一村、二村，以及计划原拆原建的田林二村等

我打算实地看看这几个拆迁小区

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那些即将面临拆迁的小区，现在怎么样了

我最先去的是上海今年拆迁规模最大的一个社区，东安一村和东安二村

拆迁规模达到了约 8000 户

东安一村、二村位于内环内徐汇龙华板块，它们原本就是大型社区，每个小区就有三四千户

房子很老旧，最早建于 1956 年，已经高达 67 年房龄，已经快要逼近 70 年产权

据了解，今年 6 月小区刚启动拆迁

这次拆迁范围包括整个东安一村，以及东安二村大部分楼栋

在小区里走访了一圈，才知道原来现在还在意见征询阶段

只留下房东的招租电话，寂寞地留在租铺的门面上

关于拆迁补偿，一般有两种补偿方式，一种是现金，另一种是安置房

目前东安一村、二村拆迁补偿方案并没有公开，据说这次全部现金补偿

拆迁补偿房屋评估均价大概在 7-8 万 / 平，加上拆迁费、拆迁补贴等，综合下来每平米差不多要 15 万 / 平

这个小区大部分都是 40 平 -60 平的小户型，预估可以拿到 600 万 -900 万拆迁款

那些拿着几百万的拆迁户之后有什么打算

我去附近的中介门店问了问

据中介说，这段时间已经有业主提前过来咨询房子了

大部分拆迁户都是老人，拆迁之后想要在附近买房子的居多

毕竟在市区养老，无论是看病、还是衣食住行都比较方便

他们往往会选择置换到板块内更大面积的电梯房，或者一层二层这种低楼层

也有一部分老人会想要用这笔钱 + 子女资助一点，准备看一看新房

大部分还是在围绕着中心城区做零星旧改，覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区

从拆迁区域来看，都是比较零星的小面块拆迁，北京西路 1177 弄一个小区只拆迁了约 13 户人家

注：不成套房屋一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫

目前小区所属的南京西路街道，已经完成了居民意愿征询，同意率高达 99.12%

按照计划，今年 9 月上旬差不多就要搬迁了

老爷爷虽然不是本地人，但是搬到这个小区也已经生活了 20 多年，街坊邻居都是再熟悉不过的人

提到拆迁之后的打算，他乐呵呵地说

" 那肯定想在附近住啊，但是还得看拆迁款拿到后买不买得起，如果子女有能力再补贴一点就在附近买房子 "

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拆迁之后，老房子又是怎样一种面貌呢

从上海以往的拆迁案例来看，基本上有三种模式，原拆原建、改建成商品房、还有就是做城市更新项目

我们分别举个例子来具体看一下

有的拆迁变成 " 净地 " 之后，将由开发商对地块进行开发建设，最终变成新的商品房，就像闵行颛桥的尚湾林语项目

项目总面积 11.66 万平方米，过去曾是闵行区南部最大的 " 城中村 " 之一，目前由上海地产集团旗下全资子公司上海房地（集团）有限公司承建并参与开发

最后其实还有一种就是城市更新拆迁项目，比如上海的时尚网红街区张园

作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目

旧改之前的张园，其实是上海旧式石库门里弄，原本的居住条件也不太好

2020 年启动旧改搬迁之后，才变成了如今的模样，张园不仅仅是建筑面貌的更新，还有内部的多元业态的商业

还有就是原拆原建，最典型的小区案例就是彭浦新村

拆迁之前这是一个再老旧不过的小区，甚至房龄都接近 70 年

墙体老化、外立面脱落，光从外面看就已经十分破旧了，包括室内厨房、卫生间的环境都很差

因为房屋老旧，无法满足现代人对于生活空间的基本需求

而经历原拆原建之后，不仅小区的整体面貌发生了翻天覆地的变化

可以说极大地提高了居民的居住质量

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这一轮拆迁背后影响的不仅仅是拆迁户

对一个城市而言，拆迁势必会带来城市面貌的翻新

上海有那么多老旧房屋，伴随着拆迁打造新建筑和新业态，未来城市的整体面貌也会焕然一新

对上海楼市来说，本身特质就是改善和置换客户占很大部分

而拆迁户一直都是主要的购买力之一

随着拆迁的推进，未来也会有一大批拆迁户涌入市场

手拿几百万拆迁款的客户，不管是选择新房还是二手房，都会成为推动置换改善的一个动力

不过从拆迁的趋势来看，近些年来城市拆迁规模越来越小了

相反的，现在主流的是小规模的城市更新和微改造，更多的是以保护修缮改造为主

传统的大拆大建模式已经不再适用，也因此，拆迁户也会慢慢变少