9 月 1 日星期五下午,北京正式宣布不再 " 认房又认贷 "。这一发布于 2017 年 3 月 17 日的楼市 " 紧箍咒 " 终于被打破。

当晚的朋友圈,多个新房售楼处宣称 "72 小时 " 不打烊,房产经纪人发出了早已准备好的 " 认房不认贷 " 海报 …… 房地产上行周期的 " 命运齿轮 " 仿佛又开始转动。

在北京 " 最忙 " 的房产交易大厅——朝阳区不动产登记中心,人们则有着另一种普遍的精神面貌:理性、冷静而克制。


(相关资料图)

01不认贷之后

9 月 6 日晚 6 点,北京朝阳区不动产登记中心最后一组办理业务的访客离开,此时登记中心的工作人员已经加班 1 小时。

朝阳区不动产登记中心是北京客流承载力最大的房产交易大厅,位于北京北五环外的鸿懋商务大厦,周边有高德地图、龙湖集团两家大公司总部大厦,也有红星美凯龙北京全球家居 1 号店、小米智能全屋家居体验馆、居家之家北五环店、北五环建材灯饰广场。这里是北京购房者集中度最高的区域之一。

登记中心内,有关于置换房产的讨论不绝于耳。来自贷款中介机构的推销员在人群中穿梭,偷偷地塞名片给访客并低声嘱咐:" 当天就放款,抵押房也可以贷。"

一些许久不来登记中心的业务人员还没有意识到,这里已经启动了延时服务。中午 12 点到下午 1 点半的休息时段,部分柜台依然开放服务。

一位房产证代办人员就在休息时段帮助他的客户办好了过户,匆匆离去时,对着电话那头说道:" 房子卖出去了,您下次出行又可以预订头等舱了。"

他离开大厅的同时,三位西装革履的房产经纪人簇拥着一位中年女子走入大厅,在房产证制证机旁帮助客户拿出所需材料,每位经纪人手中都提着一箱包装精致的水果礼盒。一旁等待客户的经纪人感叹:" 这一定是个大单,卖出去一套豪宅,他们可以休息一阵了。"

9 月 4 日、5 日,也就是北京 " 认房不认贷 " 新政发布后的前两个工作日,朝阳区不动产登记中心的到访人数分别是 2512、2736 人。9 月 6 日这天,现场的客流统计数据显示,当日总客流量为 2424 人。

而新政发布前的 8 月,朝阳区不动产登记中心仅有 3 个工作日的日访客量超过 2500 人。

3 月是这里今年的接待高峰,单月累计访客超 12 万人,此后就急转直下,到 8 月已不足 6 万人。尽管 9 月新政后的客流量比上月同期有所提高,但远没有恢复到高峰月份的日均接待量。

02降低预期

到访朝阳区不动产交易大厅的人形形色色,既有购入总价上亿豪宅的低调买家,也有卖出总价 200 万左右房产的普通家庭。

李诚就是后者之一,5 月份他年迈的父亲身体情况变差,嘱咐他和弟弟将位于金台路附近的老房子尽快卖出,因为房龄老、面积小,已经没有人居住在这套房子里。父亲希望卖出后,将房款平分给两兄弟。

李诚说,5 月份挂出来的价格是 260 万元,我和弟弟计划一人分 130 万。最近一个月,经纪人推荐了一个有全款意向的买家,但是对方的意向成交价是 200 万,这期间,我们一直在犹豫。新政出台当晚,经纪人提醒我们:同价段的房子,马上会有更多房源挂牌,基本上都是等着卖房套现置换的客户。

考虑到对方是个比较爽快的全款买家,就在那晚,李诚告诉经纪人:" 定了,200 万可卖。"

由于房产证还是 2006 年的版本,在网签、过户前需要更换新版,经纪人陪同李诚来到了朝阳区不动产登记中心。

李诚坦言,新政确实起到了一点催化的作用,此前他的心理成交价格是 220 万元。一旁的经纪人宽慰道:您这个价格不算亏,再过一阵,市场上的 " 鱼 " 可能没这么多。

9 月 1 日的新政规定,只要买家在北京没有成套住房,不论是否有过贷款买房的记录,都被视为首套房,享受相应的低首付和低利率。

该政策出台后,主要 " 解放 " 了两大类购房群体:一类是一线城市的改善需求人群,想要卖掉自己手上的小房子去置换一套更大的房子,由于之前的小房子有过贷款记录,再买大房子就被视为二套房,需要承受至少 60% 的首付比例以及比首套房高出 50 个基点的房贷利率。

另一类是在老家的城市有贷款购房记录,政策出台之前,在北京购房算二套房,至少需要支付 60% 的首付,现在,这部分人的入市门槛也降低了。

在登记中心现场陪同客户办理业务的经纪人王江表示,最近通过网络接触到的一个外地客户,客户女儿在老家有正在还款的房产,这次政策放开后,她准备帮女儿在北京支付一套房子的首付,后续由女儿还贷。

" 这位外地阿姨开始打算在北京贷款买一套总价 370 万元的房子,最后考虑到女儿的还贷压力应该再减轻一些,决定换成总价 300 万元的房子。新政前后的贷款总额分别是 243 万元、200 万元。"

王江说,他 2014 年入行,2017 年就赶上了 " 认房又认贷 " 政策,楼市迎来史上最严调控周期。王江回忆," 当时刚毕业没几年,还没有积蓄。当时市场不好,收入也低,饿瘦了十几斤。"

在那之前,是北京楼市的一场现象级的狂欢。2014 年,朝阳区的不动产登记中心还在四环边上的石佛营,当时王江几乎每天都要陪客户到不动产登记中心办业务。" 那是一个非正常市场,买家确认购买意向后需要赶紧打款,否则业主很容易涨价。不动产登记中心也需要预约,如果当天需要过户,还有黄牛收费帮你排队。"

王江也见证了许多客户的人生重要节点。"300 万、500 万、1000 万总价阶梯,相当于一个在北京打拼多年的外地人的人生进阶——从单身、结婚再到把父母接到大城市来生活。"

一些互联网大厂的雇员赶上职场红利期,五年内就可以攒下一套总价千万房子的首付。" 但这部分群体近几年的购房意向越来越谨慎,互联网行业的剧烈变化直接影响着他们的购房预期。"

03高开低走

认房不认贷新政出台后的第一周,对于经纪人而言效果立竿见影。在登记中心,一位经纪人与同行交流:他所在的门店,几乎每位经纪人都有成交。" 周六开始,公司每个小时都有房子成交。这几天,几乎干了 2023 上半年所有的活。"

位于朝青板块的北京链家经纪人李帅告诉 36 氪:" 在一些典型居住板块,近一周的挂牌数量也在增长,卖房业主以刚需改善群体为主。同时,一部分首套刚需的购房人也不再观望,入市看房。"

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,2013 年以来人口负增长(每年人口减少 1%)、老龄化程度加深的东北地区,目前新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。现在的政策,就是要让房屋循环起来。这个想法是好的,但它带来的直接结果就是二手房挂牌量的快速攀升,这几天在北京、上海正在发生。

认房不认贷之后,豪宅购房者的心态也发生了变化。周群支付了一套朝阳区总价 2000 万元新房的订金。新政之后,他从二套购房者变首套购房者,同样的首付款,可以去海淀购入一套总价 3000 万元的房产。周群开始考虑,要不要退订。

而活跃在顺义板块的豪宅经纪人尚未感受到市场的回温,他表示:" 我一年去不了一、两次登记中心,新政对别墅也没有直接利好,因为亿级左右的房子本就没有人贷款买。"

王江表示,一些没搞清楚新规的客户来询问,首付比例有没有降低,但他们本身有房,而且不止一套,并不算首套客群。

中原地产首席分析师张大伟观察、分析认为,新政出台,成交量高开低走,逐日递减,现场市面上的大部分家庭需要等手头房产卖掉再购房,而市场上的买家并没有那么充裕。

张大伟统计的数据显示,9 月 2 日至 6 日,北京全市场二手房成交量分别是 1200 套、1400 套、600 套、500 套及 400 套。与此同时,二手房房源增长约 6000 套,在 12 万套库存历史记录基础上进一步增加。

" 卖掉差的房子,换成好的房子——认房不认贷提供了一个绝佳机会。" 李宇嘉说:" 老破小的,外围高库存的房子,还有那些徒有虚名、规划未落地的区域,这一次房价跌得很明显,也会被淘汰。"

李诚、王江、周群均为受访者化名

作者 | 宋虹姗

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