日前，南京市出台促进房地产市场发展六条举措。其中提到，自 9 月 8 日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

据悉，上述四区是南京仅剩的限购区域，而南京此前在执行层面，已经取消栖霞、雨花、江宁、江北、高淳、溧水、六合等外围区域的限购。

" 本次南京放开玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，是南京自 2016 年限购以来，全面放开限购，其打响了核心二线城市全面放开限购第一枪。" 平安证券分析师杨侃指出。

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事实上，在南京之前，8 月底以来，沈阳、大连、嘉兴等地已经全面取消限购，但这几个城市的能级均低于南京；天津则是将限购区域调整为市内六区，放松了非核心区限购；而上海临港新片区对重点人才放宽了购房门槛。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京 6 个城市全面取消限购政策；还有包括郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近 30 城针对局部区域或群体进行放松，但这些城市都没有全面解除限购政策。

" 南京既是核心二线城市又是江苏的省会城市，其官宣全面取消限购有着重要的风向标意义。预计接下来其他重点二线城市，如杭州、苏州、成都、武汉等地，可能会逐步跟进。" 诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者。

多位专家表示，在南京之后，预计其它二三线城市的限购政策也将逐渐松绑，更多楼市承压城市有望迎来一波限购松绑潮。

" 除了一线城市、部分强二线城市保留限购政策之外，预计其它城市最快于 10 月底之前全面取消限购。" 镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

对于一线城市而言，中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市或采取 " 因区施策 " 的方式，优化非核心区限购政策，同时结合人口、人才措施，对多孩家庭、老年家庭进行政策调整，这也是支持合理购房需求的重要方向。

陈霄表示，取消限购，对于当前的房地产市场而言意义重大，这意味着原本不具备资格的购房者可重新获得入市资格。此举将释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于加快去库存速度和激发市场活力有着重要意义。

" 对限购政策进行优化，有利于释放更多购房需求，特别是核心二线城市，松绑政策的效果会相对较好。" 陈文静告诉记者。

值得一提的是，南京全面取消限购之际，在出台多项力度较大补助举措的同时，还将通过搭建 " 换新购 " 超市，来激活楼市交易。

措施显示，南京部分区域将对在 2023 年 8 月 1 日— 12 月 31 日期间购置新建商品住房的将给予补助。在享受补助的基础上，对出售自有住房并购买 90 平方米以上新建商品住房的，南京将再给予一定补助。

此外，南京房地产业协会、房地产经纪行业协会将联合房企、重点经纪机构推出 " 换新购 " 服务，搭建 " 换新购 " 超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过 " 优先卖、放心买 " 保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。

据悉，" 换新购 " 超市的方式大致为，购房者与房企签订新建商品住房 " 放心买 " 认购协议，同时与经纪机构签署二手房 " 优先卖 " 协议。在约定的 30-90 天时间周期内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。

南京全面松绑限购、出台补助举措的背后，或与其较大的库存压力有关。

克而瑞数据显示，南京 8 月新建商品住宅成交面积 26 万平方米，环比、同比分别下降 27%、48%；今年前 8 个月，南京新建商品住宅成交面积 399 万平方米，同比下降 26%。

与此同时，南京新房库存量 772 万平米，去化周期达 21.7 个月，库存压力较大。

此外，本次南京楼市新政，还明确将落实国家信贷政策最新要求。据悉，目前全国首套房、二套最低首付比例已统一调整至 20% 和 30%。

" 预计南京首套、二套首付比例或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。" 上述平安证券分析师表示。

" 本次南京进一步优化房地产政策，符合当前南京楼市供求关系发生重大变化的新形势，有望提振市场信心，叠加 9、10 月传统推盘高峰，短期销售或有望逐步企稳。" 杨侃称。